Риэлтор ПТДН: кто такой и зачем нужен?
Рынок недвижимости в России бурно развивается и не менее бурно развивается разветвленная сеть слухов и сплетен о черных маклерах и аферистах, наживающихся на честных гражданах. Поэтому риэлтор - человек, играющий роль посредника в сделке с недвижимостью - вызывает у многих людей заочное недоверие, ведь на первый взгляд кажется, что продать или купить квартиру можно и самостоятельно, а риэлтор - ненужное и опасное приложение. Но на самом деле, именно самостоятельные попытки реализовать свою собственность обычно приводят к печальному концу, поскольку только профессионал может выявить в милой старушке или скромном молодом человеке "законного" мошенника, который делает деньги, пользуясь лазейками в несовершенном российском законодательстве. Риэлтор же экономит ваше время и деньги, спасая вас и от хождения по судам, и от обивания порогов чиновничьих кабинетов.

Термин "риэлтор" появился в Классификаторе профессий в 2005 г. При обращении к специалисту вас, скорее всего, будет интересовать его опыт работы и репутация. В ПТДН на визитных карточках сотрудников указано "специалист по продаже недвижимости". А вот "брокер" или "ведущий специалист" - следующая ступень. Эти люди имеют в своем подчинении несколько специалистов, сами оформляют сделки и обязательно присутствуют при сделках своих подчиненных. Функции риэлтора, за которые, по большому счету, вы и платите те самые несколько процентов от суммы сделки (обычно это 3-6% в зависимости от сложности ситуации), заключаются в основном не в подборе квартир для покупки и не в том, чтобы показывать вашу жилплощадь заинтересованным лицам. Нет, наш риэлтор занимается тем, чем вы в силу обстоятельств и занятости заниматься не сможете - ведь для того, чтобы самостоятельно от начала и до конца успешно осуществить сделку, вам потребуется уйти с работы и обучиться на курсах НЛП.

В обязанности риэлтора ПТДН входит:

заключение с клиентом письменного договора на оказание услуг

информирование потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики

обеспечение сохранности документов, полученных от клиента для совершения сделки

грамотное оформление аванса или "задатка"

обеспечение юридического сопровождения на протяжении всей операции

предоставление клиенту достоверной и исчерпывающей информации в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.

Если эти дела вы в состоянии решить самостоятельно и готовы рискнуть и пренебречь тем, что сделать не представляется возможным в силу объективных причин - в принципе, можно совершить сделку с недвижимостью и не прибегая к помощи риэлторов. Но при малейшем сомнении в своих силах лучше все-таки обратиться к риэлтору.

Первая задача риэлтора ПТДН - это сглаживание острых углов и проведение переговоров. Несогласный на сделку, но все еще прописанный с вами бывший муж, вредная соседка по коммунальной квартире, продавец, безбожно завышающий цену на приглянувшуюся вам квартиру могут полностью застопорить ход сделки. Хороший риэлтор - это человек, умеющий быстро наладить контакт с представителями любых социальных слоев и вызвать симпатию.

Вторая задача риэлтора ПТДН - не поиск, но проверка всех подходящих вариантов жилья. Подводных камней на рынке недвижимости немало, от фальшивых документов и паспортов до алкоголиков, которые сегодня продают квартиру, а завтра идут в суд и отсуживают свою собственность назад. После подробного разговора с продавцом или арендодателем, во время которого риэлтор выясняет все тонкости ситуации, в которой находится продавец (здесь может быть все, что угодно, от неправильно оформленной приватизации до конфликта между собственниками), производится проверка истории квартиры на 3-4 колена назад. Нынешний владелец может и не знать, что раньше здесь был прописан военнослужащий или несовершеннолетний, которого выписали незаконно, а вот вы через незнание "истоков" можете запросто лишиться свежекупленной площади.

Третья задача- сбор документов, необходимых для проведения сделки. Всего для простой продажи квартиры требуется двадцать с лишним бумажек, причем за каждой из них надо отстоять очередь, а иногда и поуговаривать чиновника - особенно если дело идет о выписке несовершеннолетнего. Могут во время сбора документов вскрыться и проблемы вроде неуплаченного налога на наследство или потери важной справки. Риэлтор обязуется предоставить в нужный и, главное, короткий срок все нужные документы - а вы можете и "не уложиться".

Четвертая задача - проведение самой сделки. Тут тоже множество нюансов - только договориться со всеми участниками сделки о едином времени и месте подписания договора непросто, ведь помимо вас и покупателя (продавца) в "цепочке" обычно много других участников, вплоть до 3-4 звеньев с каждой стороны, и у всех - свой график, свои требования. Надо выбрать надежный банк для закладывания денег - продавец может настаивать на "знакомом" заведении, покупатель склоняться в сторону совсем другого, более "спокойного" банка; определиться, в какой валюте идет оплата; не дать продавцу взвинтить цену в день сделки…

Безусловно, есть еще в России "умельцы", которые берутся за оформление продажи или покупки самостоятельно, на свой страх и риск. Но ведь вы не стрижете себя сами, подглядывая одним глазом в зеркало, и не орудуете бормашиной у себя во рту, чтобы "немного сэкономить"! Недвижимость - большой и сложный мир, и в России, где издавна вложение денег в метры считается самым надежным способом сохранения капитала, как нельзя более важен ответственный подход - не экономьте на профессионалах, ведь бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке.

Наши признаки приличного тона

Наши клиенты назвали 7 пунктов, на которые они обратили внимание при выборе риэлторской компании:

1. Первый звонок.
   "Я легко могу дозвониться, всегда слышу приятный уверенный голос секретаря, представляющего компанию и сразу получаю возможность поговорить со специалистом".
2. Офис.
   "ПТДН "живет" так, как, по его представлению, должны жить клиенты - приличный дом в достойном районе, место для парковки".
3. Вывеска.
   "Это визитная карточка компании - стильная и солидная".
4. Организация внутреннего пространства офиса.
   "В помещении компании уютно".
5. Переговорные.
   "Во-первых - они есть, во-вторых - в них светло, удобно, тихо".
6. Кофе.
   "Очень приятно услышать: "Вам кофе или чай, с фирменным шоколадом?".
7. Визитная карточка.
   "Тот, кто хочет установить хорошие отношения с клиентом, вручает персональную визитку. Мы обменялись визитными карточками, теперь я точно могу сказать, у меня есть персональный менеджер по недвижимости".

Рекомендации клиенту:

• Решите для себя, что вам конкретно нужно?
• Какие сроки сделки вас интересуют?
• Реально оцените свои возможности.
• Цель своего обращения: покупка/продажа, аренда/обмен недвижимости.
• Речь идет о продаже, то какую сумму вы бы хотели получить за вашу недвижимость?
• Кто является хозяином недвижимости?
• Какие правоустанавливающие документы у вас имеются?
• Каким временем вы располагаете?
• Нужны ли последующие операции: покупка новой квартиры и т.д.?
• Даже если риэлтора вам порекомендовали, постарайтесь все вопросы решить при личной встрече и сразу уточните условия его работы.
• При дальнейшем общении и встречах обязательно аккуратно выполняйте все, о чем вас попросит риэлтор. Записывайте, какие документы вам понадобится принести на задаток (аванс) или оформление сделки.

Так вы не только упростите работу вашему помощнику, но и сэкономите свои деньги и время. Удачных вам сделок и толковых помощников!

Пять практических советов, если вы решили обратиться еще в одну риэлторскую компанию.

1. Не подписывайте договор сразу. Попросите его образец домой и в спокойной обстановке внимательно прочитайте его.
2. В предварительном договоре должна быть указана стоимость покупаемой квартиры, чтобы при покупке не стало сюрпризом повышение.
3. Помните, что аванс в случае несовершения сделки по вине продавца выплачивается обратно со штрафом, равным ему (что указывается обычно в договоре), хотя размер штрафа может быть уменьшен по решению суда.
4. Узнайте, что входит в ваш эксклюзив. Какую рекламную кампанию вашей квартиры обеспечат? Постарайтесь вписать распространение информации по другим агентствам и иным каналам в договор, возложив это на ваше агентство. Если агентство откажет, убедитесь, что по договору вы сами имеете на это право.
5. Евроремонт поднимет стоимость квартиры, но понизит ее ликвидность. Косметический ремонт повысит ликвидность, но никак не повлияет на стоимость. Правда, на этот ремонт вы потратите столько же времени, насколько потом быстрее найдется покупатель, то есть в итоге не выиграете ни во времени, ни в деньгах.