Как разобраться в ценах на квартиры? Вроде бы один и тот же кирпично-монолитный дом у одного застройщика стоит $600 за кв. м, а у другого - $1500. И дело не только в разном местоположении домов. Все здания имеют разную "начинку" (инфраструктуру, инженерные системы и т. д.), поэтому и сравнивать их сложно.
Предлагаемый способ оценки жилой недвижимости был разработан группой экспертов в области московской недвижимости. Он основывается на анализе стоимости в зависимости от различных факторов и позволяет достаточно точно оценить вклад каждого из факторов в себестоимость дома. Расчет производился для кирпично-монолитного дома площадью в 10 тысяч кв. м. Определялись полные затраты, к примеру, на центральное кондиционирование. Эти затраты, деленные на площадь дома, и определили себестоимость этого фактора на 1 кв. м. Совокупность факторов определяет "ценность" здания, то есть стоимость: недвижимости без учета вклада местоположения. Тем не менее и без фактора "место" этот способ может быть весьма полезен. Для оценщика способ весьма прост. Надо лишь знать все характеристики дома, где Вы хотите купить квартиру, и иметь калькулятор.

1. Выбрать несколько вариантов понравившихся домов.
2. Полностью заполнить таблицу:
   • если фактор, указанный ниже, присутствует в полном объеме, ставьте "ДА";
   • если нет, - то "НЕТ"; .
   • если в более дешевом варианте, ставьте "НЕТ" - поскольку незначительные затраты застройщика уже входят в $ 600 за кв. м (стоимость коробки здания ).
3. Просуммировать стоимость факторов "ДА". То есть то, что имеется в данном доме в полном объеме.
4. Полученная сумма oопределяет "ценность" здания (или "насыщенность" 1 кв. м квартиры). Что в целом определяет уровень здания, качество жизни в нем, его престижность и комфорт. Исходя из "ценностей", можно сравнивать различные здания.

Пример: два рядом расположенных здания стоят соответственно $900 и $1050 за кв. м, то есть разница в $150 за кв. м. А расчет "ценностей" зданий по таблице показывает, что у второго она на $400 за кв.м больше. То есть, доплачивая $150 за кв. м, мы получаем услуг на $400 за кв. м больше. Очевидно, что покупка второй квартиры более выгодна, так как, чуть больше заплатив, Покупатель получает несравненно больше по качеству жизни. Кроме этого, события последних лет показывают: вложения в качественную недвижимость более стабильны и надежны.

	Оценка-стоимости затрат на 1 ка. м. для класса "люкс"	Адрес дома
Стоимость строительства дома (земляные работы, наружные сети, коробка дома "монолит-кирпич", кровля)	$600
ПРЕДУСМОТРЕНО В ДОМЕ: если фактор, указанный ниже, присутствует в полном объеме, ставьте "ДА"; если нет - то 'НЕТ'; если в более дешевом варианте, ставьте "НЕТ", поскольку незначительные затраты застройщика уже входят в $ 600 за кв.м. (стоимость коробки здания)
		да/нет	да/нет	да/нет	да/нет	да/нет	да/нет	да/нет
Инженерно-технические факторы
Центральное кондиционирование (Япония, США	$70
Лифты "люкс" (Германия, Франция. Финляндия)	$30
Тройные стеклопакеты "люкс", индивидуальный дизайн, открывание в 2-х плоскостях (Германия, Скандинавия)	$30
Остекление лоджий в едином для всего фасада стиле (Финляндия, Германия)	$40
Инженерные сети (собственный ЦТП, подогрев воды в летнее время, скрытая металлопластиковая разводка и т. д.)	$40
Биметаллические радиаторы с теплорегуляторами (Италия, Франция, Дания)	$10
Импортная бронированная дверь, огнестойкая, два секретных замка, отделка ценными породами дерева (Италия, Германия)	$10
Система телекоммуникаций (ТВ - более 60 каналов, o внутреннее ТВ - информационный канал, интерактивное ТВ, Интернет, система видеонаблюдения на каждом этаже и т. д.)	$140
Телефонный номер, входящий в стоимость квартиры	$20
Импортная адресная противопожарная сигнализация	$25
Социально-бытовые факторы
Фасад - отделка "люкс" с применением классических или современых архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур	$200
Собственная территория не менее 0,5 га (благоустройство, малые архитектурные формы, ландшафт, озеленение, мощение, освещение, фонтан, кованые ограждения, КПП и т. д.)	$50
Детская импортная суперплощадка на 50-60 детей (Германия, Финляндия, Швеция)	$20
Профессиональная спортплощадка, спецпокрытие, борта, освещение ( зима - каток, хоккей; летом - мини-футбол, теннис )	$15
Общественные помещения (вестибюли, лестнично-лифтовые холлы) - отделка "люкс" с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кесонных потолков, декоративных элементов, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели и т. д.	$250
Бассейн, сауна, тренажерная, бильярдная, игровая (Оборудование - Германия, Скандинавия, Италия)	$150
Подземные гаражи, подогреваемый пандус, подъемные ворота (без учета стоимости машино-места)	$10
Наличие автомойки на территории дома	$20
ИТОГО (оценочная стоимость по совокупности факторов)	$1730
Цена реализации (стоимость, объявляемая в рекламе)	-

Сколько простоит ваш дом
Тип Дома	Время Постройки	Срок эксплуатации	Сроки Реконструкции*	Время Сноса
Сталинские довоенные	1930-40	125	1990-2005	2050-2070
Сталинские послевоенные	1945-55	150	2020-30	2095-2105
Хрущевки панельные	1955-70	50	**	2005-2020
Кирпичные хрущевки	1955-70	80	1995-2010	2035-2050
Панельные и блочные 9-12-ти этажные	1965-80	90-100	**	2055-2080
Современные кирпичные и монолитные	1980-95	125-150	2050-65	2105-2145
Современные панельные	1980-95	90-120	**	2070-2100
Современные блочные	1980-90	100	**	2080-90