При совершении сделок с недвижимостью необходимо уделять особое внимание истории квартиры. В зависимости от основания приобретения квартиры в собственность могут быть разные степени риска. Наименьшую степень риска имеют сделки, где право собственности на квартиру возникло на основании договора о долевом участии в строительстве жилья, наибольшая степень риска у квартир рынка вторичного жилья, и степень риска увеличивается пропорционально количеству сделок с этой недвижимостью.

Для совершения сделок с недвижимостью необходимо провести юридическую экспертизу документов. В понятие юридическая экспертиза документов входит проверка правильности оформления документов. При юридической экспертизе проверяется:

- личность продавца, покупателя или лиц, действующих от них по доверенности (проверяется документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ (его действительность, своевременность вклеивания фотографий и др.), заграничный паспорт для иностранных граждан и т.д., содержание доверенностей (какие конкретно полномочия предоставлены доверенному лицу, срок действия доверенности, обязательно перед совершением действий с доверенным лицом у нотариуса, выдавшего доверенность, уточняется, не отменена ли она доверителем));

- правоустанавливающий документ правообладателя (его подлинность, содержание, отметки о регистрации договора, права,отсутствие обременений);

- технические данные объекта (дата последней инвентаризации объекта, наличие перепланировок, согласованных или не согласованных);

- круг лиц, имеющих фактически или потенциально право пользования помещением (проверяется путем получения справки в паспортном столе по выписке из домовой книги, где указывается количество зарегистрированных лиц, информация о снятии их с учета, причины снятия с учета. При наличии несовершеннолетних детей, имеющих право пользования квартирой, на совершение сделки по отчуждению квартиры потребуется разрешение органа опеки и попечительства. В случае если продавец имеет несовершеннолетних детей, но в продаваемой квартире они не прописаны, то необходимо затребовать от продавца справку о месте жительства несовершеннолетних (причем несовершеннолетний должен проживать с одним из родителей);

- при приобретении квартиры или иной недвижимости в период брака по возмездной сделке (купля-продажа, мена, долевое участие в инвестировании строительства жилья, уступка права требования, участие в ЖСК) необходимо нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение недвижимости, если второй супруг не указан в качестве стороны по договору (не является дольщиком);

- при приобретении квартир в период брака необходимо получить нотариальное согласие супруга на покупку, если второй супруг не участвует в сделке (не указан в договоре);

- справка из ИФНС (налоговой инспекции) об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящего в порядке наследования, дарения (если имущество поступило собственнику в порядке наследования или дарения). Необходимым действием при правовой экспертизе является обращение в органы, занимающиеся учетом и регистрацией прав собственности на недвижимое имущество (ЦТИ, ГУ Федеральной регистрационной службы) с запросом о предоставлении информации о принадлежности недвижимости и о наличии ограничений (обременений) прав на объект недвижимости.

Следующий этап обеспечения безопасности сделки - передача денежных средств. Денежные средства могут передаваться непосредственно при подписании договора, после подписания договора (получения из банковской ячейки) или после совершения продавцом определенных действий (в частности после снятия всех лиц с регистрационного учета и передачи квартиры по передаточному акту). Наиболее удобным, но не безопасным является передача денежных средств непосредственно при подписании договора купли-продажи (удобство заключается в обращении в регслужбу обеих сторон и регистрация прав без каких-либо обременений в силу закона).

Передача денежных средств после совершения продавцом обусловленных в договоре действий или после регистрации договора кули-продажи в регслужбе неудобна в том плане, что необходима явка обеих сторон в регистрационную службу два раза, сначала для регистрации сделки, второй раз для регистрации перехода права собственности. Хотя данного неудобства можно избежать следующим образом: при сдаче документов на регистрацию в регистрационную службу сразу же подается два заявления о регистрации сделки и о переходе права, но заявление о регистрации сделки подается на семь дней (срок регистрации), а заявление о регистрации перехода права – на тридцать дней. При этом в сдаваемых договорах купли-продажи не указывается, что продавец деньги получил. В договоре, в пункте об оплате стоимости квартиры, указывается положение, по которому покупатель рассчитывается с продавцом после регистрации договора купли-продажи, но не позднее определенного числа.

После регистрации договора купли-продажи он выдается сторонам сделки (при этом остальной пакет документов останется на регистрации). После получения зарегистрированного договора стороны составляют акт или расписку в получении продавцом денежных средств, которую (который) доносится в регслужбу одной стороной сделки и сдается по ранее выданной регслужбой расписке. В данном случае исключается возможность подачи продавцом заявления о возврате документов без проведения регистрации прав, т.е. опасность не получить в собственность квартиру и лишиться денежных средств.

Дополнительной гарантией безопасности сделки является выбор лиц и объектов недвижимости для приобретения или продажи. Следует очень внимательно относиться к работе с продавцами, вызывающими сомнение, с недавно купленными квартирами, не заниматься продажей криминальных и "пьяных" квартир. Для этого необходимо создавать и вести собственные базы данных по подозрительным квартирам и клиентам.

В качестве самостоятельной и лучшей формы обеспечения безопасности сделки можно назвать страхование. По сути, страхование это не форма безопасности сделки, поскольку сделка уже совершена, а гарантия получения компенсации в случае утраты права собственности. При страховании сделки заключается договор имущественного страхования. Страхователем может быть лицо, имеющее имущественный интерес, т.е. собственник недвижимости. Страховщиком может быть только юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Предприниматели не могут быть страховщиками. Договор должен быть заключен в письменной форме, в котором указываются страховые риски (т.е. ситуации, при которых и возникает обязанность страховщика).

На основании договора страхователю выдается страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция), подписанный страховщиком. Срок договора определяется конкретными правилами страхования, принятыми страховщиком. По договору имущественного страхования можно предусмотреть, что страховой случай наступит в результате нарушения законодательства при предыдущих сделках купли-продажи, при ненадлежащем оформлении документов или наличии недействительных документов и др. Максимальный размер страхования утраты права собственности составляет 1,3% от стоимости имущества.

В заключении необходимо сказать, что на сегодняшний день государство не обеспечивает защиту прав добросовестных покупателей, не создает фонды для использования при утрате права собственности. У агентств недвижимости нет законных оснований сбора информации по "истории квартиры", таких прав нет даже у специализированных юридических (охранных и детективных) фирм, риэлторы по сути являются торговцами недвижимости, занимаясь информационно-маркетинговой деятельностью, и отвечают лишь за ошибки в торговом процессе. Полной гарантии "юридической чистоты" квартиры не может дать ни одна экспертиза. И, если кто-то Вас уверяет в стопроцентной надежности их экспертизы, знайте - это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетенция. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие - понижают.