Вы решили купить недвижимость, не имеет значение, будет ли это квартира, офис, складское помещение или Вы решили снять квартиру на определенный срок и по каким-либо причинам не желаете обращаться в риэлторские организации. Как обезопасить себя, на что следует обращать внимание, с какими "подводными камнями" можно столкнуться? На эти вопросы мы попытаемся ответить, дав несколько советов покупателю.
Первый совет, который является универсальным для любой ситуации, - не стесняйтесь задавать вопросов вашему потенциальному продавцу, постарайтесь узнать о личности продавца как можно больше информации. Самый элементарный способ узнать что-либо о продавце - это просмотр его гражданского паспорта, в котором необходимо обратить внимание на дату рождения, место регистрации (прописку), сведения о браке, сведения о несовершеннолетних детях (причем необходимо учитывать, что в паспортах нового образца не заносят отметки о несовершеннолетних детях старше 14 лет). Также обратите внимание на отметку с данными старого паспорта и сравните их с данными, указанными в правоустанавливающем документе на продаваемый объект (необходимо учитывать, что отметки с данными старого паспорта стали заноситься в паспорта нового образца только в июле 2002 года, до этого момента такой обязанности у паспортных столов не было).
Помимо опроса продавца попытайтесь переговорить с его соседями, в разговоре с которыми обратите внимание на информацию, кто в квартире проживал или проживает помимо продавца. В целях выяснения прав потенциального продавца на объект продажи и проверки информации об имеющихся зарегистрированных обременениях (ограничениях) прав продавца Вам следует обратиться в Федеральную регистрационную службу по месту нахождения недвижимого имущества с заявлением о выдаче Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о принадлежности интересующего объекта. Для этого Вам необходимо иметь с собой гражданский паспорт и сумму для оплаты госпошлины, информация предоставляется в течение десяти дней.
Следующее, что необходимо сделать, и это второй совет, посмотреть правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Знакомиться необходимо с подлинными документами, поскольку подделать копию очень легко. В правоустанавливающих документах следует обратить внимание на следующую информацию: кто являлся сторонами договора (их возраст); предмет договора (адрес и название объекта продажи), условие о лицах, зарегистрированных по адресу, с указанием их прав на пользование квартирой; сведения об исполнении покупателем (Вашим продавцом) обязательств по полной оплате объекта недвижимости. Договор, на основании которого возникло право на жилое помещение (квартиру, комнату, дом) должны быть зарегистрированы в соответствующих органах (ЦТИ и/или ГУ Федеральной регистрационной службе). Дальше изучите технический паспорт объекта недвижимости, в котором обратите внимание на наличие или отсутствие каких-либо перепланировок, дату выдачи технического паспорта, параметры квартиры. При наличии несогласованных перепланировок возможен отказ в регистрации перехода права собственности.
Дальше Ваш путь, как потенциального покупателя, лежит в домоуправление за информацией о прописанных лицах. Здесь обращается внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда они были выписаны из квартиры, ест ли выписанные в связи с осуждением, учебой или службой в армии. Получив эту информацию, Вы будете иметь полные сведения о правах третьих лиц на объект покупки. Для того, чтобы оценить наличие или отсутствие чьих-либо прав на объект покупки, Вам в любом случае придется обратиться за консультацией к юристу.
После проведения вышеуказанной работы и уверенности в том, что перед Вами находится продавец, имеющий полное право на отчуждение (продажу) недвижимости, можно заключать сделку или оформлять предварительный договор купли-продажи. Оформление предварительного договора не является обязательным, но, как показала практика, необходимым. В нем фиксируется намерение сторон на совершение сделки в определенный срок, фиксируется цена недвижимости, определяются иные существенные для сторон условия сделки (порядок оплаты, передачи и освобождения недвижимости) и все это подкрепляется передачей денежных средств (не более 10 % стоимости объекта) в качестве задатка или аванса.
При совершении основной сделки (подписание договора купли-продажи, который передается на регистрацию и /или для регистрации перехода права собственности) особое внимание необходимо уделить моменту передачи денежных средств. Обычно деньги передаются непосредственно при подписании договора купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что договор купли-продажи жилой недвижимости (квартир, комнат, домов) считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента подписания договора сторонами сделки, т.е. в том случае, если деньги по договору переданы, но договор не зарегистрирован по каким-либо причинам, то при необходимости возврата денег могут возникнуть проблемы.
В качестве совета по безопасности может быть следующее: использование банковской ячейки с условием получения денег при регистрации перехода права к покупателю; передать деньги по соответствующему договору на хранение в юридическую или риэлторскую организацию; совершить сделку в два этапа, сначала передать документы и подать заявление о регистрации договора купли-продажи, после регистрации договора передать деньги и подать документы на регистрацию с заявлением о регистрации перехода права (данный путь является наиболее правильным, но неудобным).
Необходимо учитывать, что у специалистов учреждения юстиции возникают какие-либо вопросы к договорам или представленным документа, для разрешения которых требуется квалифицированная помощь или как минимум устранение каких-либо ошибок. Кроме того, законодательство не стоит на месте, постоянно появляются какие-либо новые правила и требования, отследить которые в состоянии только специалист, занимающейся сопровождением сделок на рынке недвижимости.
Подводя итог, можно сказать, что для совершения сделки по покупке недвижимости требуются определенные юридические знания и квалификация, потребность покупателя в помощи квалифицированных специалистов и ценность такой помощи невозможно переоценить, поэтому необходимость покупателя в обращении к специализированной организации является более чем очевидной и необходимой.
